Одесский дефицит. Обзор коммерческой недвижимости Одессы

Спрос на коммерческую недвижимость в Одессе существенно превышает предложение, а цены на нее с начала года выросли примерно на 20%.

Дорогие наши метры

В нынешнем году цены на коммерческую недвижимость в Одессе выросли в среднем процентов на двадцать. По словам специалистов, причин тут несколько. Это, в частности, общее повышение стоимости товаров и услуг, в том числе коммунальных, тесно связанных с недвижимостью; увеличение уровня предпринимательской активности, а значит, и спроса на необходимые для бизнеса помещения; уменьшение предложения. Последнее вызвано прежде всего тем, что в центре города практически не осталось, а в других районах осталось совсем немного, квартир на первых этажах, с выходом или хотя бы окнами на фасад, то есть помещений, которые можно приспособить под офис, магазин, парикмахерскую. Профессиональной же коммерческой недвижимости в Одессе однозначно недостаточно – в этом мнении сходятся все эксперты.

Также среди причин роста цен называется некоторый застой на рынке жилья: его стоимость в 2007 году даже несколько снизилась. Соответственно, покупатели-инвесторы и спекулянты переориентировались на коммерческую недвижимость: сдача ее в аренду позволяет получать стабильный доход. А в последние месяцы свою роль сыграл и сезонный фактор: лето – самый прибыльный период у бизнесменов, что особенно справедливо для южной Одессы. Хозяева помещений пользуются ситуацией и повышают цены как при продаже, так и арендные ставки.

Те же, кто нашел-таки необходимую сумму и все же приобрел, арендовал или надумал строить вожделенное помещение, сталкиваются с массой проблем. По мнению управляющего филиалом агентства недвижимости «Берега» Дениса Горленко, основными трудностями являются длительность и сложность процесса получения согласований в государственных органах, противодействие со стороны соседей-предпринимателей, отнюдь не жаждущих видеть рядом конкурентов, а при покупке квартиры – необходимость ее реконструкции и перевода в нежилой фонд.

Впрочем, мало кого отпугивают проблемы – уж слишком привлекательна Одесса для бизнеса. Слова о том, что город (и вся область, где в общей сложности насчитывается восемь портов) – морские ворота Украины, давно стали банальностью. Безусловный экономический и культурный центр юга страны, популярное место отдыха сотен тысяч туристов, традиционное на протяжении более чем двух столетий средоточие разнообразнейшей торговли – все это Одесса. В пользу последней характеристики достаточно упомянуть, что крупнейший в Украине рынок – знаменитый «Седьмой километр» площадью около 69 га – расположен вблизи от областного центра, собственно, на 7-м км Овидиопольской дороги.

По словам Дениса Горленко, самый высокий спрос в городе – на недвижимость, размещенную в целостных комплексах: бизнес-центрах, моллах, складских комплексах, торговых галереях, расположенных в местах с большим «человекопотоком». Что касается особенно популярного метража, то для банковских отделений это 120–200 «квадратов», для аптек – 90–120, для не брендовых магазинов – 50–100, для брендовых – 100–250.

Для "белых воротничков"

По состоянию на начало сентября в Одесском регионе были зарегистрированы более 56 тыс. юридических лиц и почти 160 тыс. физических лиц-предпринимателей. 62% первых и 54,2% вторых работают в областном центре. Естественно, вся эта бизнес-армия (или, по крайней мере, значительная ее часть) нуждается в офисах. Причем с наращиванием капиталов предприниматели становятся все более придирчивыми к качеству своей недвижимости – то есть к «лицу» фирмы. По утверждению специалистов, в этом плане спрос изменяется в сторону мировых стандартов.

Однако на пути развития рынка офисной (как и любой другой) недвижимости становится простой физический фактор: площадь города не безгранична, свободных участков для постройки современных бизнес-центров остается все меньше, да и месторасположение таких территорий далеко не всегда соответствует представлениям бизнесменов об идеальном офисе. «Дефицит привлекательных участков под застройку привел к тому, что в центре становится экономически невыгодно возводить офисы классов C и D, а ведь в подобных помещениях столь остро нуждается малый и средний бизнес», – отмечает директор агентства недвижимости «Пеликен» Владимир Оприщенко.

Застройщики вынуждены искать компромиссы: офисные здания сооружаются вдали от престижных районов, что автоматически снижает арендные ставки и привлекает небольшие компании, или же переоборудуются из домов другого назначения. Пример, иллюстрирующий первый вариант, – новый офисный центр на улице Балковской. Здание еще не сдано в эксплуатацию, но уже заключены договора об аренде более чем половины площадей. По данным АН «Пеликен», реконструированные высотные помещения на Николаевской дороге заполнены на 90%. Руководитель компании прогнозирует, что вскоре появятся новые офисные центры на поселках Котовского и Таирова. «Наблюдается общая тенденция к децентрализации», – констатирует специалист.

Что касается второго варианта – реконструкции старых зданий, то, например, в августе градостроительный совет принял эскизный проект так называемой реабилитации помещения кинотеатра «Одесса». Реально речь идет о возведении офисно-торгового комплекса, «прикрытого» двумя фасадными стенами старого 4-этажного дома. Проект предусматривает сооружение еще шести этажей.

О планах построить до 2010 года в центре города офисный комплекс (18 тыс. кв. м) заявила компания Real Estate Solutions. Объем инвестиций – $18 млн. В компании обещают, что комплекс будет относиться к офисным помещениям класса А, то бишь элитным. По мнению сотрудников девелоперской фирмы GIN Consulting Group, пока высококлассным можно назвать один местный бизнес-центр – «Шевченковский» на пр. Шевченко.

Изрядная же часть офисов в Одессе располагается в зданиях бывших и действующих институтов (научных, проектных), административных корпусах промышленных предприятий, бывших квартирах и помещениях старого нежилого фонда. Владимир Оприщенко указывает на психологический момент: «Многие не готовы к тому, чтобы для посещения той или иной фирмы подниматься по ступенькам, ехать в лифте, идти по коридору… Люди зачастую предпочитают заходить в офисы на первых этажах домов, расположенных на первой линии от проезжей части. Думаю, скоро этот стереотип будет сломан, но пока дела обстоят именно так».

С нехваткой офисных площадей связан еще один аспект предпринимательского бытия: обстановка свежеприобретенной или арендованной недвижимости. Менеджер салона «Бизнес-мебель» Наталья Монахова рассказывает, что порой клиент не может обойтись стандартным набором столов-стульев-стеллажей. «Типичное помещение небольшой компании – это переоборудованная квартира», – делится наблюдениями специалист. Чтобы с достаточной степенью функциональности обставить миниатюрный офис, требуется использовать каждый квадратный сантиметр. И именно по причине дефицита коммерческой недвижимости у нас пока не приживается формат open space, хорошо известный по западным фильмам: огромные помещения, где рабочие места разделены лишь перегородками.

Что касается цен на офисную недвижимость в Одессе, то минимальной Владимир Оприщенко называет сумму в $1400 за кв. м (в помещении без отделки), а максимальной – $15000 (в единичных случаях). Арендные ставки – соответственно $8 за «квадрат» (в помещении без ремонта) и $50 (на центральной улице – Дерибасовской). В агентстве «Realty Академия» утверждают, что стоимость офисного квадратного метра в бывшем Жовтневом районе (центральная часть города) колеблется в пределах $4–9 тыс.

За покупками – за город

«Свободных помещений под магазин в Одессе уже практически нет, как и площадок для строительства торговых центров в черте города, – констатирует директор АН «Пеликен». – В числе других проблем на этом рынке можно назвать отсутствие Генерального плана развития Одессы (документ сейчас разрабатывается в киевском «Гипрограде». – Ред.), ограниченная пропускная способность транспортных магистралей, невозможность расширения большинства из них, невозможность обустройства у супермаркета парковки достаточных размеров». А посему ТЦ и гипермаркеты часто строятся либо на самой окраине, либо и вовсе за городской чертой («Метро», «Эпицентр», «Новая линия» и т.д.). Владимир Оприщенко прогнозирует, что вскоре в пригородах появится еще несколько гипермаркетов.

Это предположение подтверждают сами будущие владельцы торговых площадей. В сентябре представительство шведского мебельного концерна IKEA сообщило, что готовит сделку по приобретению земельного участка под Одессой. Компания планирует построить первый в Украине ТЦ «Мега» площадью 250 тыс. кв.м. Объем инвестиций составит $150–200 млн.

В июле о намерении начать сооружение в Одессе второго ТЦ объявило предприятие «Metro Cash & Carry – Украина» (первый открылся в апреле 2005 г. на 6-м км Овидиопольской дороги). Учитывая немалые размеры «метровских» гипермаркетов, ясно, что место найдется либо на окраине, либо за городом.

И все же, несмотря на тесноту, самая привлекательная для торговцев территория – центр Одессы. Там удалось-таки, пожертвовав старыми домами, «приткнуть» ТЦ «Афина» (на Греческой площади) и «Европа» (на Дерибасовской), детский супермаркет «МегаАнтошка» (на Греческой улице). Однако большинство магазинов в центральной части города – это средние и мелкие «точки» в приспособленных помещениях. На Дерибасовской, Ришельевской, Пушкинской, Екатерининской улицах прочно обосновались брендовые и ювелирные магазины, бутики; Канатная заполнена свадебными салонами.

Самые дорогие помещения – конечно, на Дерибасовской. По информации Владимира Оприщенко, стоимость «квадрата» при продаже может достичь $20 тыс., при аренде – $70 в месяц.

Тем не менее Одесса остается весьма привлекательной для собственников как известных брендов, так и торговых сетей. В январе о желании открыть в городе ТЦ площадью 60 тыс. кв. м заявила австрийская компания Meinl European Land Ltd. Создать в Одессе торгово-развлекательные центры планируют киевские сети «XXI век» и «Караван». В Одессе давно присутствуют Fozzy Group (гипермаркет Fozzy и супермаркеты «Сiльпо»), группа компаний «Фокстрот», другие национальные и транснациональные сети. Крупнейшая же местная сеть – «Таврия В». Ей принадлежат торговые центры «Вузовский», «Аэропортовский» и «Маршал» в спальных районах, уже упомянутые «Афина» и «Европа», элитный ТРЦ «Сады Победы» на площади 10 Апреля (все – в специально возведенных зданиях), и ряд супермаркетов (преимущественно в приспособленных помещениях). Кстати, в сентябре компания получила кредит, который использует на строительство супермаркета в Николаеве.

По данным GIN Consulting Group, в городе действует семь крупноформатных торговых и торгово-развлекательных центров, ожидается открытие еще пяти, три из которых – площадью 100 тыс. кв. м и больше. Тем не менее в компании считают, что спрос на современную торговую недвижимость в Одессе не будет удовлетворен еще пять–семь лет.

Также эксперты говорят, что наименее заполнен сегмент ТРЦ. В частности, их вовсе нет на Черемушках и Молдаванке. А между тем потребительское поведение одесситов показывает, что формат торгового или торгово-развлекательного центра горожанам более симпатичен, чем формат обычного супермаркета. В GIN Consulting Group приводят результаты исследования: если жители Восточной и Центральной Украины совершают покупки в среднем раз в неделю, то одесситы - три–четыре раза, превращая «шопинг» в семейное времяпрепровождение.

Что имеем – где храним?

Быть крупным логистическим центром Одесскому региону предназначено в буквальном смысле от природы: географическое положение у области – более чем удачное. Как уже упоминалось, на ее территории работает восемь портов. Три из них – Одесский, Ильичевский и Южный – крупные. Морские и речные суда, железнодорожные вагоны, автобусы, грузовики ежедневно привозят тысячи тонн различных грузов – все это надо где-то хранить.

«В Одессе наблюдается постоянный рост спроса на коммерческую недвижимость в целом, но на первое место по динамике увеличения спроса я бы поставил складские помещения», – констатирует руководитель АН «Пеликен». Предложение же явно запаздывает за спросом, подчеркивают специалисты. Большинство нынешних складов – это более или менее удовлетворительно реконструированные бывшие производственные площади и советских времен склады, базы. «Постройки старого образца используются неэффективно, потому что они изначально не были приспособлены для современной логистики, когда требуется применение автоматизированной системы учета, хранения и выдачи товаров, таможенного оформления и других операций. В основном эти здания представляют собой железобетонные коробки, крытые шифером и оснащенные большими металлическими воротами», – поясняет Владимир Оприщенко. По его мнению, не менее трети старых помещений, используемых как склады, срочно нуждаются в комплексной реконструкции, при которой обязательно должны быть предусмотрены офисная составляющая, оснащение современным оборудованием, высота потолков не менее 12 м и т.д.

Первые этажи жилых домов перестают пользоваться спросом на этом рынке: там осложнены круглосуточные прием и отгрузка товара. «Далеко не все одесситы с воодушевлением воспринимают погрузку, например, цинковых ведер в два часа ночи», – справедливо отмечает директор «Пеликена».

На безрыбье, конечно, древняя плодоовощная база – тоже логистический центр, но и в этой сфере бизнесмены все чаще тяготеют к международным стандартам. В середине сентября компания «Трансинвестсервис» сообщила о том, что начала строительство крупнейшего в Украине контейнерного комплекса в акватории порта Южный. Мощность будущего терминала – 1,5 млн TEU (это единица, соответствующая 20-футовому контейнеру) в год. Проект предусматривает беспрецедентные для Черноморского бассейна дноуглубительные работы, сооружение причальной стенки длиной более 1,3 км, железнодорожных путей и автомобильных дорог.

Построить еще один контейнерный комплекс планирует и Одесский порт.

В июне предприятие «Евротерминал» открыло на полях фильтрации первую очередь так называемого «сухого порта» – накопительную транспортную площадку площадью 2,5 га. Туда переводятся грузовики, которые обычно скапливались вокруг транспортно-грузового комплекса в порту. В дальнейшем «сухой порт» должен занять площадь 50 га, где расположатся складские помещения. Инвесторы обещают, что при создании этого терминала будут учтены все современные требования к складскому хозяйству, логистике и дистрибуции товаров.

Проектируется создание еще нескольких логистических комплексов на протяжении первых десяти километров от Одессы, вдоль Киевской трассы. В частности, строить такой терминал в этом районе намерен украинско-российский холдинг «Международное логистическое партнерство». Запланированная площадь будущего комплекса – 100 тыс. кв. м, предполагаемая стоимость аренды – около $120 за кв. м в год.

Кстати, Владимир Оприщенко рассказывает, что наиболее востребованные складские помещения – это полностью оборудованные комплексы класса А площадью от тысячи «квадратов». Впрочем, при удачном месторасположении гарантирован высокий спрос на склад любого размера. Из практики АН «Пеликен» следует, что минимальная стоимость аренды необорудованного складского помещения в черте города – $3 за кв. м в месяц, максимальная (если комплекс дополнен офисами и необходимым сервисом) – $30. Что касается продажи, то тут диапазон – от $500 до $1500 за «квадрат».

Несмотря на многочисленные планы создания логистических комплексов, специалисты считают, что дефицит складской недвижимости (в первую очередь класса А) в Одессе будет ощущаться еще минимум два года, ведь для реализации всех этих проектов необходимо время.

Мы сами не местные…

Как и в случае со складами, гостиничный бизнес в Одессе – отрасль, обреченная на развитие и успех. Несмотря на конкуренцию со стороны Крыма, Турции и других курортных регионов, Одесскую область посещают больше миллиона туристов в год. При этом немалая часть предпочитает селиться в частных квартирах – кто-то задешево снимает комнатушку у бабушки, кто-то проводит отпуск в шикарных апартаментах. Но тем не менее спрос на гостиничные номера стабильно высок. К тому же именно в Одессе многочисленные украинские ведомства и международные организации организуют семинары-конференции-симпозиумы, совмещая приятное с полезным.

Ко всем этим очевидным факторам в последнее время добавился еще один, и очень весомый – перспектива проведения в Одессе матча (или даже матчей) европейского футбольного чемпионата 2012 года. Город пока лишь в числе резервных, да и времени до турнира осталось немало, но подготовка началась серьезная. По словам директора муниципального департамента рекреационного комплекса и туризма Виктора Аксанюка, уже к концу июля мэрия выдала разрешение на строительство 15 отелей, которые предполагается возвести до 2012 года. Как сказал чиновник, эти гостиницы будут разного класса – от 2- до 5-звездочных. Руководитель департамента подчеркивает, что нехватка в Одессе недорогих отелей – одна из основных проблем местной туристической отрасли. При этом, по утверждению вице-мэра Михаила Кучука, представители УЕФА в результате инспекции пришли к выводу, что гостиниц в городе достаточно.

С таким мнением согласен и отель-менеджер гостиницы «Маррион» Андрей Медвецкий, который добавляет, что многие отели нуждаются в реконструкции или капитальном ремонте. «В современных реалиях получить все разрешительные документы на строительство и эксплуатацию нового здания еще сложнее, чем отремонтировать старое», – отмечает специалист.

Второй путь предпочли инвесторы, реконструировавшие ряд помещений в одесском центре (где строить опять же практически негде) и открывшие гостиницы «Континенталь», «Моцарт», «Фраполли», «Лондон». Реставрируются старые отели «Спартак» и «Большая Московская». При уже упоминавшейся «реабилитации» здания кинотеатра «Одесса» частью офисно-торгового комплекса станет и гостиница. В подобном варианте – свои трудности: в частности, необходимо совмещать интересы бизнеса с требованиями к сохранности архитектурного ансамбля.

Кроме того, за неухоженными, но красивыми старинными фасадами обычно скрываются «обветшалые здания с устаревшими маломощными коммуникациями, не пригодные для использования комплексы со слабо развитой инфраструктурой, – отмечает Денис Горленко. – В таких случаях нужна не просто реставрация, а капитальнейшая реконструкция. К тому же на подобные здания, как правило, есть лишь неполный комплект правоустанавливающих документов, с «прицепом» судебных разбирательств».

И тем не менее центр Одессы крайне привлекателен для гостиничного бизнеса – именно потому, что центр. По данным АН «Берега», на эту часть города приходится до 90% спроса на отельную недвижимость. На втором месте – прибрежные районы. Их безусловный плюс – близость к морю, а минус – в том, что этот плюс интересен только в теплый сезон. Зато имеется другое преимущество – наличие мест для строительства. Не станем сейчас касаться мнения общественности, в частности экологов, по поводу застройки прибрежной территории. Кто бы какие возражения ни приводил, очевидно, что застраиваться эти участки будут все интенсивнее. Планов тут, как писал классик, громадье.

Например, в конце сентября на заседании Одесского градостроительного совета была принята концепция перспективного развития рекреационной зоны в районе пляжа «Отрада» (от Черноморского яхт-клуба до одноименной улицы). На этой территории предлагается возвести четыре малоэтажные гостиницы общей емкостью 280 мест (в том числе 220 круглогодичных). На первых этажах зданий будут действовать лечебные и оздоровительные учреждения.

В июле завершился многомесячный судебный процесс, связанный с планами застройки другого участка прибрежных склонов: украинско-греческая компания «Миханики Украина» намерена возвести многоэтажные (до 22 уровней) гостинично-апартаментные корпуса. Прокуратура оспаривала правомочность ряда документов, но договор аренды остался в силе.

В марте градсовет одобрил проект реконструкции отеля «Турист» (советской постройки) на ул. Генуэзской – в престижном приморском районе Аркадия. К 14-этажному зданию будут добавлены 4- и 18-этажные корпуса. Общая площадь гостиничного комплекса достигнет 27,9 тыс. кв. м. А количество мест увеличится со 170 до 290.

Горисполком утвердил градостроительное обоснование размещения 24-этажного отельно-оздоровительного комплекса на Французском бульваре. Кстати, пока самая высотная в городе гостиница – 19-этажная «Одесса» на морвокзале. Андрей Медвецкий подчеркивает, что отель тем выгоднее, чем больше его этажность.

Новые гостиницы появятся и в других районах: на стадионе «Черноморец» (в рамках его реконструкции, намеченной в честь все того же Евро–2012, планируется построить отель на 250 мест), в аэропорту (пассажирский комплекс тоже переживает глобальную реконструкцию) и т.д. Несколько высотных гостиниц предполагается возвести и в интенсивно развивающемся городе-спутнике Одессы – Ильичевске: там создается мощный курортно-рекреационный комплекс, который должен открыться через три года.

Пока же непосредственно в областном центре, по сведениям муниципального департамента рекреационного комплекса и туризма, официально действует 60 гостиниц более чем на 5 тыс. мест. При этом статус 5-звездочного имеет лишь один отель, 4-звездочных гостиниц в городе девять.

Фото www.tenet.ua

Автор: Екатерина СЕРГЕЕВА
По материалам: Мир Квартир