Недвижимость, строительство, бизнес: обзор рынка , Бизнес-центры, ТРЦ

Бизнес-центры: хорошего - понемногу

Бизнес-центров в Киеве мало. Свидетельством тому может служить заполняемость новостроек, которая стремится к 100% еще на далеких от завершения объектах. При этом высокий спрос наблюдается на офисы всех классов. Такая ситуация позволяет многим не слишком разборчивым застройщикам и инвесторам завышать класс своих «творений». При этом цены на офисные площади растут темпами уже давно не уступающими, а зачастую и превышающими те, которые демонстрирует жилая недвижимость.

По мнению экспертов рынка, наиболее востребованы сегодня офисы площадью порядка 30-50 кв. м. На втором месте по популярности – помещения площадью 100-200 «квадратов». Объяснятся это тем, что основными претендентами на помещения в настоящее время являются мелкие фирмы либо филиалы, с одной стороны, и крупные отечественные компании либо представительства зарубежных фирм, входящие на отечественный рынок и занимающиеся поиском помещения под штаб-квартиру, - с другой. При этом требования к классу офисов у этих двух категорий сильно разнятся. Если вторые, как правило, заинтересованы в помещениях класса не ниже В+, то первая группа, как правило, довольствуется объектами класса С. Как результат, заполняемость у офисов класса «чистый» В сравнительно низка – порядка 90% на этапе до сдачи в эксплуатацию. В этом классе наиболее востребованы крупные помещения до 1000 кв. м, то есть при поиске небольших помещений есть смысл ориентироваться именно на этот сегмент.

Еще один достаточно распространенный и популярный вариант – переоборудованные под офис квартиры. Как правило, он привлекает мелкие фирмы, поскольку по удобствам мало отличается от бизнес-центров класса С при сравнимой стоимости аренды (в обеих категориях порядка $25-30). В то же время квартиру по такой цене можно снять в более удобном месте, нежели офис в бизнес-центре класса С. Связано это с тем, что большая часть из существующих ныне объектов этого класса является переоборудованными административными зданиями закрытых либо еле сводящих концы с концами промышленных предприятий или научно-исследовательских институтов. И, соответственно, значительная часть из них расположена довольно далеко от центра города, чаще всего в глубине промышленных зон. Понятное дело, такой офис удобен далеко не всем.

Бизнес-центры класса А

Одной из проблем рынка помещений в бизнес-центрах является отсутствие общепринятой классификации. Точнее, она есть, но многие участники рынка ею не пользуются, поскольку она никем официально не утверждена. Согласно такой классификации, все бизнес-центры делятся на три класса (хотя многие эксперты выделяют еще один класс и настаивают на утверждении пятого).

К классу А относятся те бизнес-центры, которые представляют собой новопостроенные монолитно-каркасные или металлокаркасные здания, расстояние между несущими колоннами в которых составляет не менее 6 м. В то же время высота потолка должна быть такова, чтобы допускать установку фальшполов и подвесных потолков с сохранением расстояния между ними не менее 2,7 м на 90% площади офиса. Принято считать, что это означает необходимую высоту потолка в 3,6 м.
Здание должно быть расположено в центральной (деловой) части города с удобной транспортной развязкой. Последнее также включает удобный доступ личного транспорта работников из любой части города, а также пригородов, равно как и наличие в непосредственной близости остановок общественного транспорта (причем, желательно, далеко не одного маршрута). Кроме того, необходим удобный подъезд и подход непосредственно к самому зданию.

Требования выставляются также к размещению окон, которое должно быть рациональным. Это означает, что окна должны обеспечивать достаточную освещенность в любой период светлого времени суток, одновременно не создавая перегрева помещений и не давая бликов от солнца внутри помещения. Как правило, это подразумевает использование специального стекла.

Планировка внутреннего пространства должна быть свободной. Притом приоритет отдается бизнес-центрам, в которых единое пространство составляет весь этаж, а капитальные стены ограждают максимум лестничные клетки и лифтовые шахты. Надо сказать, что приветствуется возможность устройства внутреннего сообщения в многоярусных офисах либо устройство антресолей с сохранением требований по высоте помещения.

К архитектурным достоинствам здания предъявляются не менее высокие требования. Оно должно быть построено по индивидуальному проекту. Во внешней отделке должны быть использованы дорогие и качественные материалы. Внутренняя отделка офисов должна осуществляться по заказу арендатора, притом не только первого, но и всех последующих. Также приветствуется панорамное остекление, особенно на верхних этажах.

Не меньше требований предъявляется к сопутствующим услугам. Как правило, речь идет об обеспечении собственными охраняемыми стоянками, зачастую арендаторам предлагается офисная техника, подведенные коммуникации (телефонные линии, собственная мини-АТС и Интернет, в том числе беспроводные сети). Кроме того, внимание уделяется наличию специальных помещений – конференц-залов, переговорных, комнат отдыха, бытовых помещений. При этом под последними понимаются не только кухни для работников офисов, но и предприятия общественного питания: кафе, столовые, рестораны. В число помещений для отдыха сейчас включаются преимущественно спортзалы, хотя иногда речь идет даже о полноценных банях или бассейнах, хотя последнее наиболее характерно для тех бизнес-центров, которые полностью занимаются одним либо несколькими крупными арендаторами.

Владелец бизнес-центра класса А должен позаботиться о создании собственных служб обслуживания и безопасности. При этом к их работе предъявляются наивысшие требования. Служба безопасности должна выполнять ряд задач:

 
• непосредственно охрана здания, офисов и прилегающей территории;
• первичная работа с посетителями: направление их в нужный офис, предупреждение о визите, отсечение нежелательных посетителей (в частности, рекламных агентов и распространителей);
• осуществление контроля за работниками офисов (по желанию арендаторов), как-то предоставление графика приходов и уходов.

На данный момент в Киеве имеется несколько десятков бизнес-центров класса А. Среди них можно выделить «Леонардо», «Подол Плаза», «Айсберг» и др. Стоит подробнее остановиться на последнем, который является одним из самых современных представителей своего класса в столице. Бизнес-центр «Айсберг» состоит из офисных помещений общей площадью 25,5 тыс. кв. м. При этом свободная планировка этажей позволяет организовать офис практически любой конфигурации вплоть до создания 4-уровневого офиса с независимым входом и собственными лифтами. На одном уровне возможно размещение офиса площадью более 2 тыс. кв. м. То есть максимальная площадь офиса может составлять 8 тыс. кв. м. Здание располагает собственной котельной, бойлерной и трансформаторной подстанцией. Имеется подземный паркинг. Арендаторам предоставляется возможность заказывать офис «под ключ». В рекреационной зоне предусмотрено кафе общей площадью более 1 тыс. кв. м.

Бизнес-центры класса В+

Значительную часть ныне существующих бизнес-центров эксперты относят к классу В+. Название отражает сущность этих зданий. Как правило, для того чтобы попасть в класс А, им не хватает одного или двух параметров. Чаще всего речь идет о капитально реконструированном здании. Вторая распространенная причина попадания в сегмент В+ – расположение вне пределов делового центра. Намного реже речь идет о несоответствии качественных характеристик здания. В остальном же В+ соответствует классу А. То есть в этих зданиях можно рассчитывать на те же удобства, при том что стоимость аренды будет несколько ниже. Если наиболее типичная цена для класса А на начало марта составляла около $75 за кв. м, то для В+ ставка колебалась возле отметки $60 за кв. м.

Надо отметить, что значительная часть объектов В+ представляет собой бизнес-центры «одной компании», то есть большая часть офисов используется непосредственно владельцем здания. Как правило, в аренду сдаются площади, которые временно не нужны самой компании-владельцу, поэтому при поиске офиса на долгий срок такие предложения стоит обходить. Другое дело – краткосрочная аренда. В этом случае есть смысл присмотреться к ним поподробнее, поскольку зачастую стоимость аренды несколько ниже средней по рынку, так как она не является для владельца бизнес-центра основным источником дохода.

Однако В+ состоит не только из таких офисов. Есть бизнес-центры, которые предназначены исключительно для сдачи в аренду. Их даже большинство. Правда, новостроек среди них не так много и они зачастую расположены на границах промзон. Поэтому, увидев объявление с упоминанием класса В+, стоит выяснить конкретику о предлагаемом офисе. Например, офис класса В+ в центре ничем не хуже класса А. А вот тот бизнес-центр, который получил соответствующий класс, находясь на периферии, вряд ли заинтересует компанию, для которой большую роль в деятельности играет имидж.

Бизнес-центры класса В

Следующий по классификации вниз класс – это «чистый» В. Для него возможно менее удачное, нежели для предыдущих классов, расположение. Здание может быть как новым, так и реконструированным. Технологии строительства допускаются как каркасные, так и кирпичные с несущими стенами. Внутренняя планировка – свободная либо полусвободная (для самых дешевых представителей этого класса). При этом расстояние между несущими конструкциями роли не играет. Лишь указывается, что расстояние между полом и потолком должно допускать установку фальшполов и подвесных потолков.

К отделке тоже нет столь жестких требований. Лишь внутренняя отделка должна быть на том уровне, который принято называть евроремонтом. Проект может быть как индивидуальным, так и типовым. Но предпочтительно все же первое, причем с учетом пожеланий первых арендаторов.

К «начинке» здания требования посерьезнее. Необходим климат-контроль, причем желательно во всем здании. Как вариант, может быть все наоборот – климат-контроль в отдельных помещениях, осуществляемый самими арендаторами. Система безопасности должна также находиться на очень высоком уровне, желательно не ниже, чем в классе А. А вот системы жизнеобеспечения могут быть попроще - не автоматические, а приводимые в действие вручную.

Владелец также должен обеспечить качественное обслуживание арендаторов с помощью собственных служб. Правда, перечень услуг может быть уже, причем намного, чем в бизнес-центрах класса А.

В качестве наиболее типичных представителей «чистого» В можно выделить бизнес-центры FIM и «Кемпа Центр». В первом из них арендаторам предлагают лоты от 40 до 1200 кв. м на 1–6 этажах. К их услугам уборка помещений общего пользования и прилегающей территории (включая мытье фасадных окон), уборка и вывоз снега, мусора, круглосуточная охрана и поддержание общественного порядка в здании и на прилегающей территории, организация работы рецепциониста, обслуживающего всех арендаторов здания, аренда оборудования и материалов, техническое обслуживание всех инженерных систем здания, включая необходимые ремонты (правда, эти услуги оплачиваются отдельно от арендной платы). В бизнес-центре предусмотрен открытый охраняемый паркинг с персональными местами на 50 машиномест (из расчета 1 машиноместо на 150 кв. м арендуемой площади).
Организация помещений в офисном центре устроена по принципу оpen spaсe и представляет собой открытое пространство, позволяющее максимально соответствовать потребностям арендаторов. Окончательная планировка и отделка помещения осуществляются по индивидуальным проектам. Все помещения находятся в состоянии, характеризуемом владельцем центра как «стандартный евроремонт», что включает подвесной потолок, ковролин, центральное кондиционирование и вентиляцию, готовые санузлы, точки ввода для инженерных коммуникаций. Помещения предоставляются на срок не менее 1 года. Расположен центр FIM в центральной части Киева, недалеко от станции метро «Республиканский стадион».

В свою очередь бизнес-центр «Кемпа Центр» предлагает арендаторам примерно такой же спектр услуг, однако некоторые моменты позволяют отнести его к категории бизнес-парков. Общая функционирующая площадь «Кемпа Центра» – 12 тыс. кв. м. В настоящее время она включает как офисные помещения различной площади и конфигурации, так и торговые залы, соответствующие всем требованиям, предъявляемым к офисным центрам такого уровня. Предлагаемые помещения в офисном центре могут быть арендованы уже начиная с 30 кв. м. Планировка помещения, уровень отделки, дизайн предоставляются по желанию заказчика. Возможны варианты оборудования помещений офисной мебелью с подводкой необходимых коммуникаций к рабочим местам.

Сотрудники «Кемпа Центра» предоставляют услуги, связанные с решением юридических, таможенных и других вопросов, рекламно-информационного обеспечения. В дополнение к этому предлагается набор услуг по уборке и охране помещений и территории.

Бизнес-центры класса С

Наиболее распространен в столице класс С. Надо отметить, что он достаточно обширен и разнообразен, поскольку четких требований к нему нет, и в этот класс входят все бизнес-центры, которые по тем или иным причинам не попадают в один из вышеназванных классов. Поэтому многие эксперты рынка настаивают на том, что необходимо выделять класс D. Они предлагают разделять эти два класса по нескольким критериям. В частности, речь идет о том, что «истинный» класс С должен предоставлять хотя бы минимальный набор удобств. Речь идет о системах кондиционирования помещений (допускается использование сплит-систем), круглосуточной охране и ремонте помещений хотя бы на уровне, который принято называть нормальным. Бизнес-центры, которые этого не могут предоставить, следует относить к классу D. Хотя и эта точка зрения неоднозначна даже среди сторонников выделения четвертого класса офисов. Часть из них считает, что класс D должен соответствовать указанным требованиям, а для класса С они должны быть более жесткими. На данный же момент приходится констатировать, что большая часть рынка предпочитает использовать все же единое понятие класса С как самого дешевого класса офисов с минимальным набором удобств.

Отдельный разговор – расположение таких бизнес-центров. Оно может разительно отличаться. Например, бизнес-центры класса С имеются на бывшей территории завода «Арсенал» - в самом центре Киева, в зданиях, принадлежащих заводу «Артем» - в ста метрах от станции метро «Лукъяновская» на границе делового центра. Также имеются представители этого класса, например, на Старой Дарнице, откуда до центра добираться долго и неудобно. Некоторые объекты расположены в глубине промзон и не имеют удобного транспортного сообщения с другими районами города. Так что при ориентации именно на этот сегмент нужно очень внимательно изучать каждый объект.

Зато класс С – это очень дешево по сравнению с любым другим классом профессиональных офисов. При этом именно в этом классе чаще всего можно найти офисы наименьшей площади, что достаточно удобно для небольших предприятий, род деятельности которых не подразумевает частого посещения клиентами. И, как показывает практика, это соображение играет значительную роль – найти свободные помещения класса С очень сложно. По словам риелторов, они уходят «как горячие пирожки». И это при том, что с начала года стоимость аренды уже повысилась на 5%. Причем это еще только начало: по оценкам специалистов, до конца года все виды столичных офисов подорожают на 20–30%. При этом наиболее быстро будут повышаться ставки аренды именно в сегменте С.

Для иллюстрации сказанного приведем примеры бизнес-центров класса С. Например, бизнес-центр «Индустриальный» общей площадью 4311 кв. м. Он состоит из двухэтажного и девятиэтажного корпусов, соединенных переходом. В двухэтажном корпусе находятся кафе, банк, магазин, салон красоты, центр отдыха «Бойлер-клуб», магазин канцелярии. Помещения девятиэтажного корпуса сдаются в аренду. На участке расположена автостоянка на 30 автомобилей.

Еще один представитель класса С – «Петровка-центр» – предлагает несколько больший перечень услуг. Офисы расположены в здании бизнес-центра, в котором работают банк, частный нотариус, магазин-кафе, банкоматы, киоск обмена валют. Бизнес-центр круглосуточно охраняется, вход осуществляется только по пропускам. Возможна установка охранной и пожарной сигнализации офиса. На случай перебоев с подачей электроэнергии имеется свой генератор. Здание имеет свою автономную котельную. Потребление воды практически не ограничено. Проведение цифровой телефонной линии осуществляется в течение семи дней. Возможно подключение к сети Интернет по выделенной линии. В бизнес-центре имеется парковка, охраняемая стоянка. То есть, как видно, этот бизнес-центр приближается к классу В.

Примерную картину всех типов бизнес-центров, представленных на рынке, можно составить по приведенной ниже таблице. Большая часть из указанных объектов относится к классу В. Однако значительное число бизнес-центров – это В+ и А. Класс С среди более поздних зданий встречается очень редко. При этом наибольшая площадь характерна именно для объектов класса В.

Перспективы и прогнозы

В ближайшем будущем, по мнению экспертов рынка, объемы строительства бизнес-центров будут расти. Однако даже запланированных на 2007 год примерно 200 тыс. кв. м явно недостаточно. По оценкам специалистов, непокрытая потребность в офисных помещениях составляет от 1,5 до 4 млн кв. м. И потребность эта постоянно растет, поскольку большую ее часть формируют вновь созданные либо расширяющиеся отечественные компании и иностранные фирмы, которые хотят прийти на украинский рынок. Но есть вероятность, что рост объемов строительства пойдет опережающими темпами, поскольку на рынок офисной недвижимости активно выходят иностранные инвесторы и застройщики, готовые реализовывать очень крупные проекты.

На данный момент на рынке уже имеется офисная недвижимость совершенно различных классов. Проблема в том, что ее очень мало, и она не удовлетворяет спрос. Поэтому особо выбирать пока не приходится. Но если есть возможность подождать несколько месяцев, то найти подходящий офис – не проблема. В ближайшие годы срок ожидания может сократиться за счет увеличения объемов строительства. Причин тому несколько. Одну из них мы назвали выше - вынос промпредприятий за черту города, что создает возможность использовать освободившиеся здания для строительства крупных бизнес-центров. Также важную роль может сыграть приход иностранных инвесторов с крупными проектами, причем зачастую с таким объемом работ, который до этого в Украине не реализовывался.