Недвижимость, строительство, бизнес: обзор рынка , Бизнес-центры, ТРЦ

В центре торговли. Обзор рынка торгово-разлекательных и торговых центров в Киеве

За последние полгода в столице был введен в эксплуатацию всего один новый торговый центр. Ввиду острого дефицита новых площадей на фоне все увеличивающегося в Киеве товарооборота стоимость аренды площадей в торговых центрах выросла до 20–35%, а стоимость аренды непрофессиональных торговых помещений столицы – до 25%. В результате она достигла рекордных для Украины и Восточной Европы цен.

Эксперты констатируют, что пока остальной рынок пребывает в затишье, аренда торговых помещений будет продолжать расти, поскольку в этом году девелоперы опять не введут в эксплуатацию достаточного количества новых ТЦ и ТРЦ. Это второй год подряд приведет к отставанию столицы по темпам строительства торговых площадей от таких городов, как, например, Днепропетровск и Николаев.

Спрос не рождает предложение

По информации компании «Украинская Торговая Гильдия», на сегодняшний день в столице действует 31 торговый центр, шесть из которых были введены в эксплуатацию в прошлом году. Общая площадь ТЦ и ТРЦ столицы составляет около 500 тыс. кв. м (торговая – около 300 тыс. кв. м), что всего на 55 тыс. кв. м больше, чем полтора года назад. Таким образом, по количеству профессиональных торговых площадей на душу населения Киев продолжает существенно отставать от большинства европейских столиц и даже от некоторых крупных украинских городов. Общая площадь же непрофессиональных помещений под торговлю в столице увеличивается также ненамного более динамично – на 50–70 тыс. в год (за счет первых этажей новостроек) и сегодня составляет порядка 1,1–1,3 млн кв. м.

«Уровень вакантности в ТЦ и ТРЦ столицы сегодня составляет всего 1% против традиционных 12–14% в Европе, – рассказывает генеральный директор АН «Траектория» Сергей Клименко. – К такому же показателю близится уровень вакантности непрофессиональных торговых помещений в центральной части города (1–3%). В нецентральной же части столицы доля простаивающих площадей не превышает 5–10%. Все это, естественно, приводит к продолжающемуся росту арендных ставок, в то время как рост цен в других сегментах рынка коммерческой недвижимости несколько приостановился».

По данным компании «Украинская Торговая Гильдия», несмотря на то, что еще полгода назад средняя удельная ставка аренды в столице была в два раза выше, чем в Восточной Европе, и составляла $70,6 за кв. м, сегодня она еще более увеличилась во многих ТЦ и составляет, например, в ТЦ «Мандарин Плаза» около $200 за кв. м, ТЦ «Глобус» – $120–200 за кв. м, ТЦ «Караван» – $100–140 за кв. м.

По данным компании ASTERA, столь высокий уровень арендных ставок объясняется несколькими причинами: отсутствием широкого предложения качественных площадей на рынке торговой недвижимости, стремительным ростом розничного товарооборота, а также приходом в Украину зарубежных торговых сетей.

«В этом году спрос превысил предложение как минимум в пять раз. В наиболее интересных проектах количество заявок превышало 10 на один лот. Сетевые операторы традиционно выделяют Киев на фоне других городов, и им сегодня катастрофически не хватает площадей для расширения своего присутствия», - отмечают в «Украинской Торговой Гильдии». По данным компании, в 2004 году рынок поглотил более 150 тыс. кв. м площадей в ТЦ и ТРЦ, и, судя по продолжающемуся росту арендных ставок и высокой наполняемости, спрос явно остался неудовлетворенным. В 2006 году рынком могло быть востребовано около 250 тыс. кв. м качественных торговых площадей, в то же время предложено было порядка 40–55 тыс. кв. м. Таким образом, в прошлом году спрос еще более увеличился, что и поддерживало ажиотаж на рынке ТЦ и ТРЦ всю первую половину нынешнего года.

Аналогичная ситуация с ростом цен наблюдается и в сегменте непрофессиональных торговых помещений. По данным АН «Траектория», всего за полгода арендные ставки на торговую недвижимость класса А в Киеве повысились на 13% – со $115 до $130 за кв. м без учета НДС и жилищно-эксплуатационных платежей (бутики на Бессарабской площади, улицах Крещатик, Красноармейской, Саксаганского, Банковой). Расценки на торговую недвижимость класса В поднялись еще больше – на 8–25% и достигли уровня $60–93 за кв. м (цокольные этажи и первые этажи жилых домов на ул. Сагайдачного, на Подоле, пр. Победы (ст. м. «Политехнический институт»), ст. м. «Левобережная», Оболони (р-н ст. м. «Минская»). Аренда помещений на окраинах с высокой зоной активности выросла также на 20% – до $60 за кв. м, что превышает даже арендные ставки в таких ТРЦ, как «Ритм» или «Аладдин».

По словам Сергея Клименко, стремительный взлет цен (на 20–25%) на помещения, в том числе низких классов, объясняется прежде всего давлением на рынок со стороны ритейлеров. «Только за последнее время рынок аренды торговых помещений столицы атаковали такие монстры ритейла, как «Евросеть», «Арбат Пассаж», сети российских детских супермаркетов», – отметил г-н Клименко.

«Количество введенных в эксплуатацию торговых и торгово-развлекательных центров в настоящий момент не способно до конца удовлетворить потребительский спрос. Эта тенденция сохранится, чему будет способствовать также выход на рынок новых иностранных и отечественных сетевых операторов. Соответственно, сегмент торговой недвижимости имеет высокий потенциал для дальнейшего развития», – отмечает г-н Плюгин.

По данным «Украинской Торговой Гильдии», структура распределения торговых площадей по товарным группам в 2006 году по сравнению с предыдущим годом практически не изменилась. Можно отметить только сокращение доли одежды и увеличение доли развлечений. Сейчас доля развлечений в киевских ТЦ составляет порядка 10% площадей (8% в 2005 году). Пять торговых центров имеют кинотеатры (19 залов в сумме), шесть торговых центров имеют боулинги (102 дорожки), два катка. Кроме того, в киевских ТРЦ появились фитнес-центры, детские развлекательные центры. Зоны фудкорта представлены в киевских ТЦ более чем 2000 столиками.

Структура площадей в торговых центрах немного напоминает структуру расходов киевлян. Наибольшее количество площадей в торговых центрах занимают одежда (21%) и продукты питания (22%) – лидирующие статьи расходов киевских домохозяйств.

Доля «якорей» в киевских торговых центрах составляет более 40%. Кроме развлекательных «якорей», в киевских ТЦ работает 16 продовольственных супермаркетов и 9 супермаркетов бытовой техники и электроники.

Доля сетевых операторов среди арендаторов торговых площадей в ТЦ продолжает расти и составляет уже порядка 75%.

Немалая часть торговых центров по-прежнему сосредоточена в центре города, и по сравнению с предыдущими годами ситуация не изменилась. Новые торговые площади в ТЦ, которые появились вне центра, были не настолько большими, чтобы существенно повлиять на ситуацию.

Если судить по всем известным проектам, далее будут происходить процессы перераспределения площадей в пользу ТЦ в спальных массивах. В ближайшие два года ситуация уже существенно изменится, доля торговых площадей в спальных районах увеличится с 40 до 50%.

Еще одной тенденцией наряду с ростом площадей в ТЦ и увеличением доли площадей ТЦ в спальных массивах является укрупнение формата киевского торгового центра. На протяжении последних лет прослеживается увеличение среднего размера вновь построенных в Киеве торговых центрах.

«Когда такая масса желающих арендовать цивилизованные торговые площади сталкиваются в одном-двух проектах, готовящихся к вводу в столице европейского государства с 43-миллионным населением, получается ажиотажный спрос, который мы и наблюдаем сегодня на рынке, и, как следствие, безудержный рост цен на аренду», – говорит Вадим Непоседов.

Кроме того, по мнению Сергея Клименко, на рост арендных ставок влияет и цена продажи недвижимости под торговлю, которая сейчас безудержно растет и на данный момент достигла $25 тыс. за помещение в самом центре. «Поэтому арендная ставка на помещение под торговлю в «Пассаже» на Крещатике в $450 за кв. м никого больше не удивляет», – отмечает г-н Клименко.

Новое откладывается

Собственники востребованных помещений не имеют конкурентов – ввод ТЦ, ТРЦ и встроенных помещений на первых этажах не покрывает потребностей рынка. Если, по данным «Траектории», в Европе средняя удельная площадь торговых помещений составляет около 315 кв. м на тысячу граждан, то у нас этот показатель приблизительно равен 125 кв. м.

При этом ситуация в ближайшие полгода вряд ли улучшится. Согласно прогнозам компании Colliers International, несмотря на то, что на этот год анонсирован ввод 478 тыс. кв. м, фактически эксперты ожидают помимо открытия «Комода» ввода в эксплуатацию еще и первой очереди гипермаркета «Днепровская Пристань» на пр. Ватутина общей площадью до 30 тыс. кв. м. Такие же центры, как ТРЦ «Мультиплекс-Плаза» на Московском пр., ТРЦ «Квадрат-Аврора» на бул. Перова, ТРЦ «Эспланада» на Спортивной пл., ТРЦ «Одиссей» на ул. Булгакова, ТОРК «Материк» на ул. Борщаговской, ТЦ на ул. Милославской и ул. Владимирской, по мнению операторов, постигнет судьба проекта этого года – ТРЦ «Комод», который должен быть открыться еще в прошлом году, однако сроки ввода переносились, в результате ТРЦ был открыт лишь в мае. «Вопрос, почему в Киеве не строят торговые центры, скорее риторический, нежели бизнес-вопрос. Отсутствие прозрачных схем приобретения земельных участков и, соответственно, неоправданная стоимость земли, сложности с получением разрешительной документации являются основными проблемами», – говорят в компании Colliers International.

По оценкам компании ASTERA, развитие индустрии торговых центров в Украине заторможено вследствие отсутствия гарантий возврата инвестиций и четких правил игры на рынке торговой недвижимости. Реализация многих заявленных проектов будет перенесена на один-два года. Такая ситуация объясняется следующими факторами. Зачастую девелопментом занимаются компании, для которых строительство ТЦ не является основным бизнесом или получившие земельные участки случайно. Как результат – переоценка финансовых возможностей, плохой менеджмент. Еще один серьезный фактор – дефицит доступных земельных участков для нового строительства, а также трудности, связанные с получением прав на эти участки, оформлением разрешительных документов.

«Если ввести на рынок порядка 600 тыс. кв. м новых площадей, то все желающие разместились бы в них и арендные ставки бы упали до европейского уровня. Украина пока не интересует монстров зарубежного рынка, которые в последний год, несмотря на то, что наша страна занимает третье место в рейтинге по привлекательности вложений в торговую недвижимость, начали перераспределять свои средства в Румынию, обновляющуюся Германию и другие страны», – говорит Вадим Непоседов.

С таким мнением согласны и в АН «Траектория», где отмечают, что когда удельная площадь торговых помещений достигнет в столице европейского уровня в 315 кв. м на тысячу человек, можно надеяться на снижение стоимости арендной ставки из-за сформировавшегося рынка конкурентной среды профессиональной торговой недвижимости.

Прогноз компании Colliers International на ближайшее будущее для рынка торговых помещений столицы включает следующие пункты:

• Долгожданное открытие нескольких торговых центров в 2007 году не повлечет за собой существенных изменений в ситуации на рынке. Ввиду чрезвычайно ограниченного объема предложения на рынке (303 тыс. кв. м) уровень конкуренции между торговыми центрами, который напрямую влияет на уровень арендных ставок, существенно усилится только к 2008–2009 годам. На данный момент конкуренция на рынке практически отсутствует. Следовательно, высокие арендные ставки и дефицит качественных торговых помещений в нынешнем году сохранится.
• Увеличение предложения в Киеве привлечет западных арендаторов, которые будут заинтересованы в развитии своих сетей по всей Украине, что в свою очередь повысит спрос на рынке. Новое предложение также будет положительно воспринято уже присутствующими игроками, заинтересованными в расширении своей деятельности не только в регионах, но и на столичном рынке.
• Приход международных операторов в Украину позитивно скажется на разнообразии брендов, представленных в торговых центрах, усилит прозрачность рынка и ослабит монополию небольшой группы держателей франшиз на большинство брендов.
• Высокая активность девелоперов в регионах сохранится. В 2007 году основной прирост предложения произойдет за счет открытия второй очереди ТЦ «Караван» в Харькове и ТЦ «Победа» в Одессе. Бóльшая часть запланированных проектов в пяти крупнейших городах Украины будет введена в эксплуатацию в 2008-2010 гг. Между тем средние города (до 500 тыс. человек) начнут привлекать девелоперов малых и средних проектов.