Недвижимость, строительство, бизнес: обзор рынка , Складские помещения

Краткий обзор рынка складских помещений

Несмотря на активизацию украинской экономики и ее переориентацию на открытый рынок, государством до сих пор не был обеспечен высокий уровень возможностей для новых компаний на рынке. Речь идет о наличии неких «дыр» в законодательстве и функционировании логистического сегмента. Проблема известна - это “подвешенность” законодательной базы, касающейся продажи земли, с одной стороны, и отсутствие складских помещений высокого уровня - с другой. Вот и получается, что строить склады необходимо, да только негде

Столица как пионер

По данным компании Astera, на сегодняшний день украинский рынок складских помещений находится на начальном этапе развития, порог вхождения на него относительно невелик и составляет Я 0-15 млн. Развитие рынка складской недвижимости по-прежнему сдерживается высокой ценой на землю и неотработанным механизмом перевода сельскохозяйственных угодий на индустриальную основу.

Однако, по мнению аналитиков компании FIM Group, 2006 г. стал переломным для рынка складской недвижимости, продемонстрировав рост как спроса, так и предложения.

Все начинания девелоперов относительно строительства складских комплексов по всей территории Украины происходят в столице. Именно в Киеве сконцентрированы наибольшие проблемы застройщиков, начиная с самого первого шага – выкупа земли под строительство. Цены на землю нередко превышают европейские, а ее качество оставляет желать лучшего. Иностранцам же власть если и отдает землю, то в ней обязательно зарыт некий подвох. Это и газовая труба высокого давления, идущая вдоль всего участка, и отсутствие подъездов для фур, и много других нюансов, которые лишь повысят затраты при строительстве складов, или же сделают это строительство законодательно невозможным.

В то же время рынок земли Киева, как и других больших областных центров, интересных для логистов, характеризуется огромным дефицитом земельных участков под строительство логистических комплексов. Кое-что можно найти на вторичном рынке по “заоблачной” цене. Хотя скрытый потенциал ресурсов для подобных проектов все же есть. Позитивную роль здесь играет решение городских властей о выносе промышленных предприятий за границы города. На месте этих предприятий могут быть возведены не только жилые, офисные и торговые помещения, строительство которых станет приоритетным для местной инфраструктуры. В этом случае некий шанс получает и складское строительство.

Несмотря на все сложности, в 2006 г. под Киевом были сданы в эксплуатацию 4 объекта. Компания FIM Consulting ввела складской комплекс класса «А» в районе Петропавловской Борщаговки (23 тыс. м2), Kuehne&Nagel - офисно-складской логистический терминал «Андакта» на Гостомельском шоссе (7 тыс. м2), компа­ния НСМ Group - логистический комплекс класса «В+» в г. Обухов (10 тыс. м2), а компания «Аснова-Холдинг» достроила логистический комплекс в с. Калиновка (22 тыс. м2).

Географические перспективы

Учитывая развитие экспортно-импортных операций, аналитики выделяют наиболее перспективные направления для строительства складов.

Основными и наиболее благоприятными направлениями для развития логистики, по мнению специалистов компании FIM Group, являются: Житомирское, Ковельское, Черниговское, Харьковское, Днепропетровское (трасса М-04) направления, трасса Е-40 (Венгрия, Словакия), трасса Е-373

(Польша), трасса Е-95 (Одесса, Россия, Прибалтика), а также трасса Е-40 (Россия, Азия).

Ввиду отсутствия свободных участков, подходящих по размеру, форме и расположению на наиболее востребованной Житомирской трассе, уже сегодня все больше внимания уделяется левому берегу Киева, в особенности Броварскому и Бориспольскому направлениям. Немаловажную роль играют экспортные программы, направленные на дистрибуцию в страны СНГ через Киев. Однако это никоим образом не означает, что Житомирское направление потеряло свою привлекательность - для импорта товаров данная трасса всегда будет оставаться наиболее важной, так как большинство импортных грузов поступают в Киев с западного направления. Другое дело, что их дистрибуция происходит преимущественно в правобережной части города -именно из-за этого в Киеве возникает проблема загруженности мостов.

Но, по мнению аналитиков компании FIM Group, данная проблема характерна лишь для часа пик, а вот загруженность Окружной дороги продолжает безостановочно расти. Важность же грузопотоков восточного направления постепенно добавляет привлекательности левобережным складским помещениям.

Австрийская компания Kuenhe&Na-gel, открывшая в январе первую очередь огромного складского терминала в районе Броваров, планирует продолжить инвестиции в украинский рынок недвижимости. На сегодняшний день в стадии разработки находятся проекты по логистике в Одессе и Киеве.

В этих направлениях и будут в будущем сосредотачиваться профессиональные логистические комплексы. По данным FIM Group, как минимум 5 логистических комплексов заявлены к сдаче в 2007 г., 8 - к 2008 г. и около 6 после 2008 г.

Например, компания FIM Group планирует к запуску в 2007 г. такие ком­плексы:

• СК класса «А» (Киев, район страте­гических трасс Е-95 и Е-40, общей площадью 150 тыс. м2);

• СК класса «А» (Днепропетровск, площадь - 110 тыс. м2);

• СК класса «А» (Одесса, площадь – 55

Регионы тихо отстают

Подобные планы столицы наибольшего по площади европейского государства крайне неутешительны. Тем не менее в регионах дело обстоит еще хуже. Складские помещения класса «А» и помещения больших размеров здесь не строятся вообще. Несмотря на месторасположение Одессы как припортового города, который может вызвать высокий интерес у инвесторов в плане застройки складскими помещениями, ни одного логистического центра в 2006 г. в эксплуатацию там сдано не было. Большинство компаний пользуются старыми комплексами, построенными в советские времена, не отвечающими современным требованиям качества и размера. Подобным образом дело обстоит и в Днепропетровске. Львов и Харьков как западные и восточные ворота Украины своего громкого названия не оправдывают. Подавляющее большинство логистов направляется в Киев.

Однако со стороны спроса многие логистические компании заинтересованы в приобретении складских поме­щений именно на территории Одесской и Днепропетровской областей. Такую заинтересованность высказывает компания FIM Group, объясняя это необходимостью разгрузки подъездов к столице и чрезмерно высокими ценами на аренду помещений в Киевской области, а также компания «УВК», отмечающая вес Одессы как морского порта и одного из центров деловой активности, а Днепропетровска как города с наиболее развитым ритейлом. Естественно, на рынке данных регионов, как и по всей Украине, речь идет о наиболее востребованных складах - качественных помещениях классов «А» и «В+».

Говоря о регионах, необходимо отметить также и позитивные их отличия от столицы. По результативному проведению земельных аукционов пионером в Украине считается именно Одесса. Местная власть не просто делает видимость честной продажи земли, а действительно ее продает, причем на выгодных условиях как для местного бюджета, так и для инвесторов, заинтересованных в ее дальнейшей эксплуатации.

Если одесские местные власти пытаются внедрить в регионе практику проведения земельных аукционов, о подобных инициативах в Днепропе­тровске говорить сложно. Местная власть в индустриальном регионе заня­та иными проблемами производствен­ного характера и до создания цивили­зованных условий для перевозчиков еще не дошла.

Несмотря на благородные стремле­ния чиновников, Одесса также имеет свои сложности. На последний аукцион (февраль 2007 г.) были выставлены всего 10 (из обещанных 21) участков. Пять из них сняли из-за отсутствия реального спроса (местная власть заподозрила, что на земли претендуют спекулянты), и еще один - по протесту областного прокурора. В результате город продал всего 4 участка общей площадью менее гектара. Аналитики FIM Group сложившуюся ситуацию объясняют тем, что местные власти не заинтересованы в продаже действительно хороших участков и продают на открытых аукционах в основ­ном проблемные земли. А самые лакомые участки по-прежнему распределяются кулуарно.

Без сверхприбыли никуда!

Несмотря на все сложности в про­цессе возведения складских комплексов, данный бизнес в Украине демонстрирует безостановочный рост, пополняясь новыми игроками.

По мнению компании Astera, на рынке складской недвижимости Украины работают не более 20 профессиональных организаций, большинство из которых составляют логистические компании и трейдеры. В компании FIM Group считают, что украинский рынок складской недвижимости представлен гораздо шире - на нем успешно работают как крупные международные логистические компании, которые создают собственные складские комплексы или же заключают долгосрочные договора аренды с девелоперами (ICT, Kuehne&Nagel, Raben, Schenker, FM Logistics, Revival Express), так и ряд украинских компаний («Комора-С», «УВК», «Ост-Вест-Экспресс»). Кроме этого, на данном рынке активно работают различные девелоперские и инвестиционные компании: FIM Group, HCM Group, Alacor, «МЛП». Как правило, они строят логистические комплексы под конкретного заказчика для долгосрочной деятельности последнего.

Тем не менее подобный уверенный рост не может удовлетворить огромный спрос, который формировался годами. В результате большой разницы между спросом и предложением, по мнению аналитиков компании FIM Group, рентабельность строительства крупных логистических центров достигает 15-20%, а сроки окупаемости 7-10 лет. Аналитики инженерно-строительной компании «Каркас» несколько более оптимистичны. Доходность проектов данного сегмента составляет 15-17%, а срок окупаемости не превышает 4-5 лет - уверены они. Так иил иначе, в Европе, для сравнения, этот срок достигает 17 лет, что говорит с однозначной привлекательности отечественной логистики.

Складского бума три года ждут

Большинство консалтинговых компаний предрекает строительству складской недвижимости хорошие перспективы по всей Украине - огромный спрос по мере приближения Украины к международному рынку нарастает, как снежная лавина. Немаловажную роль здесь играет также возможность вступления государства в ВТО, которое даст еще больший толчок к активизаци экспортно-импортных операций, неизбежно влекущих за собой спрос в складские помещения высокого уровня.

Стимулировать развитие логистик пытаются также и местные власти Например, в Киеве была разработана программа строительства современных складов до 2010 г., а также система перепрофилирования и выноса промышленных зон за черту города.

Потребность рынка в складских площадях в среднем будет составлять только в Киеве около 400-500 тыс. кв.м ближайшие два года. Прогнозы на всю Украину аналитики давать не берутся, сообщая лишь о пресловутом существенном превышении спроса над предложением, особенно в транзитных городах, таких как Одесса, Харьков Львов. Специфичной является ситуация с Донецком, потому что там большинство логистов пользуются складами промышленных предприятий, хотя и заявляют о необходимости строительства помещений более высокого уровня.

А пока отечественные девелоперы, не имея опыта реализации крупных складских помещений, опасаются инвестировать большие средства в новое направление. Их интерес все еще сосредоточен на жилой и офисной: недвижимости - сегментах с более высокой доходностью и меньшими рисками. Новые же западные девелоперы, оживленно интересующиеся отечественным складским рынком, начинают активно изучать все подводные течения украинской рыночной экономики, замешанной на коррумпированной власти. Поэтому в ближайшие годы бума складского строительства в такой ситуации ждать вряд ли придется.