Недвижимость, строительство, бизнес: обзор рынка , Складские помещения

Логистический рынок: переломный момент наступил. Обзор рынка складских помещений

Потенциал логистического рынка Украины оценивается в 100–300 млрд евро в год. Это в далекой перспективе. Сегодняшний же потенциал украинского рынка можно оценить всего в 300 млн евро. Однако эксперты прогнозируют, что в ближайшие несколько лет ситуация в сфере логистики изменится в лучшую сторону.

Ситуация на рынке

Как отмечалось на конференции «Ритейл и логистика», организованной Украинской логистической ассоциацией, уже сегодня в Киеве и пригороде столицы наблюдаются положительные изменения в сфере логистики – обостряется конкуренция, появляются новые современные складские комплексы, новые продукты в сфере логистики, выходят на украинский рынок крупные западные логистические компании и т. д.

Одним из ключевых событий этого года эксперты называют начало активного развития рынка складской недвижимости Украины. Именно этот сегмент, считающийся самым молодым и наименее развитым, показал в прошедшем и этом году наиболее заметное оживление. Крупные инвесторы обращают все большее внимание на рынки развивающихся стран, в том числе и Украины. Интересный и низкоконкурентный отечественный рынок логистических услуг привлекает таких инвесторов. Тем не менее его развитие сдерживается дефицитом качественного инвестиционного продукта.

В настоящее время стоимость возведения крупного современного логистического центра (классы А и В) варьируется от $10 до $80 млн, средняя себестоимость за 1 кв. м. – $700-800. Впрочем, процесс строительства логистических комплексов связан не только со значительными инвестициями, но и с вопросами отвода земли. Процедура изменения функционального назначения земельных участков затягивает этот процесс на продолжительное время. Из-за этого в девелопменте первая стадия, а именно выбор земельной площадки и ее согласование, является самой рисковой. Отсюда, согласно заявлениям специалистов компании Astera, ожидать выхода крупных инвесторов можно только после решения основной проблемы – законодательного урегулирования рынка земли. Тем не менее он происходит и сегодня.

Согласно данным компании Colliers International (Украина), сейчас уровень доходности объектов складской недвижимости оценивается в 14–16%. Средняя окупаемость, или срок возврата инвестиций, вложенных в строительство складских комплексов, составляет 6–7 лет.

Предложение

Согласно данным компании Colliers International, неудовлетворенный существующий спрос на рынке специализированных складских помещений Киева и области составляет 350–400 тыс. кв. м, а потенциальная емкость рынка – 0,75–1 млн кв. м, в то же время качественные и хорошо оборудованные склады (классы А и В) составляют 220–225 тыс. кв. м.

Прошлый год, несмотря на небольшой объем выведенных на рынок профессиональных складских проектов, стал переломным в развитии сегмента складской недвижимости. Именно в этом году украинские и зарубежные девелоперские компании начали строительство целого ряда крупных складских и логистических комплексов. Среди проектов, реализованных в 2006 году, стоит выделить логистический комплекс компании FIM Group общей площадью складских помещений 22 тыс. кв. м (сдан в аренду задолго до окончания строительства двум международным логистическим операторам – Kuehne + Nagel и Frans Maas).

Изменению ситуации на украинском рынке складской недвижимости способствовали несколько причин: снижение инвестиционных рисков, увеличение импорта, расширение производства украинских и международных компаний, профессиональный рост операторов рынка, значительный рост реальных доходов населения и увеличение оборотов розничной торговли, активное развитие логистических операторов, возврастание на 8,7% объема транзитных перевозок грузов и др.

По данным компании Colliers International, в 2006 году на рынок Киева и области было выведено около 65 тыс. кв. м складских площадей класса «А» и «В». Таким образом, в конце 2006 года объем рынка профессиональных складских помещений в Киеве и области составил 225 тыс. кв м. В 2007 году, по прогнозам экспертов компании, он может увеличиться еще на 180 тыс. кв. м.

Остальные складские помещения можно классифицировать следующим образом:

• Реконструированные склады, которые ранее обслуживали отдельные промышленные предприятия и были расположены на их территории, либо бывшие производственные помещения, назначение которых было изменено на складские посредством тотальной реконструкции (класс С).

• Склады низкого качества в пределах индустриальных зон (класс D).

Рынок складских помещений Киева имеет следующую структуру: класс А - 5%, класс В - 10%, класс С - 40%, класс D - 45%.

В целом, на рынке насчитывается около 1 млн кв. м складских площадей, из которых только около 20% представлено в профессиональных проектах. При этом все существующие склады высокого качества заполнены пользователями на 100%, а проекты, выводимые на рынок, получают своих арендаторов еще на этапе строительства.

В качестве складов во многих случаях используются старые здания, среди которых есть как небольшие частные складские помещения, часто используемые мелкими торговыми предприятиями, так и переоборудованные здания фабрик и заводов советского образца, сдаваемые в аренду за невысокую плату. Складская недвижимость такого типа будет постепенно вытеснена с рынка после появления современных высококачественных помещений, отвечающих международным стандартам.

В последнее время заметно увеличение интереса инвесторов и девелоперов к возможностям развития проектов складской недвижимости в Киеве, что связано с дефицитом предложения на рынке (как результат - высокие арендные ставки) и с расширением деятельности крупных производственных и торговых компаний в стране.

Поскольку рынок вторичной складской недвижимости в Киеве является неразвитым, некоторые компании вынуждены самостоятельно строить склады для удовлетворения собственных потребностей. Логистические компании и крупные трейдеры, которые являются конечными потребителями складской недвижимости, сейчас широко используют практику самостоятельного строительства логистических или складских комплексов под себя.

Следует отметить, что несмотря на то, что Киев является самым развитым в социально-экономическом плане городом Украины, в других регионах также есть качественные проекты складской недвижимости.

Спрос

На протяжении 2006 года (как, впрочем, и нескольких предыдущих лет) прослеживалась тенденция стремительного увеличения уровня спроса на профессиональные складские помещения.

Основных пользователей складов можно разделить на три группы:

• профессиональные логистические компании, а также крупные производители и импортеры, структура бизнеса которых диктует потребность в аренде складских помещений площадью от 5 тыс. до 10 тыс. кв. м и более;

• украинские и международные компании, владеющие комплексными сетями дистрибуции (в настоящее время они заинтересованы в приобретении или аренде полупрофессиональных складских площадей от 500 до 3000 кв. м);

• украинские компании, относящиеся к сфере мелкого и среднего бизнеса (для них актуален спрос на небольшие складские площади до 1000 кв. м).

По словам Александра Носаченко, управляющего директора компании Colliers International, «существующий неудовлетворенный спрос на профессиональные складские площади в киевском регионе составляет 350–400 тыс. кв. м. Новое предложение, которое вышло на рынок в 2006 году, было минимальным и, конечно же, никак не повлияло на существенное отставание предложения от спроса. Более того, 180 тыс. кв. м нового предложения, которое планируется к выводу на рынок в нынешнем году, что является существенным объемом для нашего рынка, – далеко не тот объем, который сможет покрыть существующий неудовлетворенный спрос и устранить дисбаланс».

По мнению Станислава Германа, руководителя отдела складских, промышленных помещений и земли компании Knight Frank, вопрос не в цифрах, а в компромиссе между предпочтениями арендатора и предложением арендодателя. С учетом отсутствия профессионального опыта строительства крупных проектов на Украине, а также его поглощения и эксплуатации, необходимо время для принятия таких решений арендатором и для адаптации к формату современного предложения. В случае выхода 300 тыс. кв. м в 2007 году рынок замрет на год-полтора. Безусловно, без учета стараний местных властей по ограничению грузового трафика внутри Киева.

Если посмотреть на структуру текущего поглощения, продолжает г-н Герман, то около 60% составляют новые логистические компании, около 30% - перенос мощностей (освобождение старых низкоклассных) и около 10% - новые компании, выходящие на рынок. Поглощение свободных объемов осуществляется в большей степени новыми компаниями, выходящими на рынок, и зависит от стимулирования выноса промышленных и складских зон за черту города.

Как отмечает Радомир Цуркан, заместитель генерального директора компании HCM Group, «чтобы насытить мгновенный спрос, рынку необходимо разовое выведение 300 тыс. кв. м, причем в разных местах – на Житомирском и Одесском направлениях, на Левом берегу (Бориспольском и/или Броварском направлениях). Точно оценить потенциальный спрос довольно сложно – он будет выявляться по мере выведения новых объектов. Но с уверенностью можно сказать, что спрос будет стабильным до наступления насыщения (не раньше, чем через пять лет)».

Выход на рынок международных операторов и развитие существующих игроков рынка способствует повышению уровня требований потребителей к транспортной и складской логистике. Постоянно растет спрос на складские помещения класса А. Качество складских помещений и услуг становится приоритетным вопросом. Сегодня в Киеве доля свободных площадей складских помещений класса В составляет около 2%, а класс А заполнен пользователями на 100%, что отображает острый дефицит высококачественных складских помещений.

По словам директора компании Astera Андрея Плюгина, сейчас на рынке коммерческой недвижимости сегмент складской недвижимости является наименее развитым. На рынке сохраняется хронический дефицит современных качественных складских помещений, способных удовлетворить спрос международных и ведущих отечественных компаний. Как правило, спросом пользуются высококачественные складские помещения площадью от 2 до 15 тыс. кв. м.

Сегодня многие компании-производители потребительских товаров пользуются складскими услугами, предоставляемыми специализированными логистическими компаниями. Все больше фирм отдают на аутсорсинг весь комплекс логистических услуг (начиная от доставки на логистический терминал и заканчивая учетом развоза товара по разным точкам). Это дешевле, чем аренда и содержание склада за свой счет. Таким образом, рынок аутсорсинга логистических услуг является одним из факторов, стимулирующих развитие рынка складской недвижимости в Украине.

В связи с нехваткой качественных складских помещений в городе и намерениями местных органов власти перенести крупные промышленные и складские объекты за черту Киева, объекты складской недвижимости, расположенные в Киевской области в зоне 35 км от Киева с эффективной транспортной развязкой, становятся наиболее востребованными с точки зрения их аренды и покупки.

Наибольшим спросом пользуется складская недвижимость в районе Окружной дороги на правом берегу с оптимальной транспортной инфраструктурой и удобным подъездом для грузовых машин. Пользуются спросом также районы возле Гостомеля и Ирпеня (Варшавское направление), Глевахи (Одесское направление) и Обухова (Днепропетровское направление), расположенные за Киевом в 35-километровой зоне на правом берегу Днепра. Большая предпочтительность «правобережья» связана с перегруженностью мостов, соединяющих правый и левый берега Днепра, и отсутствием Окружной дороги в восточной части Киева.

Согласно данным компании Knight Frank, загруженность грузовым автотранспортом Житомирского и Бориспольского направлений приблизительно одинакова. Об этом свидетельствуют новые реализованные проекты 2006-2007гг. - GLD East Gate, Raben, West Gate Logistic Park, MLP Chayka. Отрезок Окружной дороги на левом берегу, соединяющий Черниговскую и Харьковскую трассы, не менее перегружен, чем Житомирская трасса.

Арендные ставки

В 2006 году существенное увеличение спроса на складские помещения формировало предпосылки для увеличения арендных ставок. Так, за год ставки на профессиональные склады класса А и В выросли на 10–15% и составили порядка $8–11 за кв. м (без учета НДС) и эксплуатационных расходов ($1-1,5 за кв. м). (По данным компании Knight Frank, в городе на реконструированные складские помещения цена колеблется от $12 до $20 за кв. м).

Перепрофилированные производственные помещения с отоплением и необходимыми инженерными коммуникациями (класс С) обходятся около $5–8 за кв. м в месяц. В пригороде аналогичные помещения стоят $5–6 за кв. м. Наименее качественные складские площади (класс D) сдаются по ставке от $3 до $5 за кв. м.

Уровень арендных ставок на складские помещения зависит от ряда факторов, основными среди которых являются месторасположение, наполнение и состояние комплекса, спектр дополнительных услуг (оплачиваемых отдельно), наличие дополнительной инфраструктуры (например офисных помещений).

Необходимо отметить, что для складских помещений низкого класса договора аренды заключаются на срок менее одного года, а в более профессиональных проектах практикуется заключение договоров на продолжительный срок – от 5 до 10 лет.

По оценкам экспертов, в 2007 году арендные ставки останутся на прежнем уровне, что в 2 раза выше, чем аналогичные показатели в столицах соседних европейских государств.

Рост стоимости складских помещений происходит соответственно удорожанию земельных участков, на которых они расположены.

Растущий интерес к развитию логистического бизнеса подтверждается соотношением рынка предложений. Около 5% складских комплексов предлагается к продаже, а 95% сдается в аренду.

Участники рынка

На сегодняшний день реализацию складских комплексов в Украине ведут не только отечественные девелоперские компании (HCM Group, FIM Group, Alacor и др.), но также и российские, и западные фирмы, в частности российская «МЛП» и австрийская GLD Invest Group.

Как отмечает Оксана Елманова, генеральный директор компании FIM Group, «профессиональные проекты на рынке складской недвижимости стали инвестиционно привлекательны для российских девелоперов, а также зарубежных инвестиционных фондов, готовых вкладывать средства в их развитие. Многие компании уже проявили интерес к приобретению необходимых земельных участков в 20-километровой зоне Киева. У иностранных девелоперских компаний есть опыт реализации подобных проектов, а потому они прекрасно понимают, что собой представляет данный вид недвижимости, а также портрет конечного потребителя и все бизнес-процессы, реализуемые операторами складов. Иностранные девелоперы также осознают, насколько интересны складские помещения, построенные по международным стандартам, для дальнейшей продажи западным инвестиционным фондам».

Радомир Цуркан отмечает, что «для иностранных девелоперов и инвесторов складской сегмент привлекателен в первую очередь потому, что этот сектор является наименее развитым на фоне офисов и ритейла, а, следовательно, и максимально востребованным».

Кроме девелоперских компаний, важными игроками рынка складской недвижимости Киева и области являются крупные логистические операторы. В условиях существенного дисбаланса между уровнями спроса и предложения значительная доля качественных складских помещений, строившихся в киевском регионе в последние годы, создавалась конечными потребителями для удовлетворения собственных нужд и не выходила на рынок. По такому пути решения данной проблемы пошли логистические компании Kuehne + Nagel, «Ост-Вест Экспресс», «Українські Вантажні Кур'єри», «Комора-С», FM Logistics, Raben и др.

В 2006 году лидерами в сегменте распределительной логистики были компании УВК, Raben Group, Kuehne&Nagel, Schenker Ukraine. Основными операторами на рынке складской логистики являются УВК, «Комора-С», Kuehne&Nagel, Raben Group.

О намерении развивать логистические центры в Украине заявили компании «Савсервис-Центр» и «Комора-С», входящие в «Аснова Холдинг», Immoeast Immobilen Anlagen AG (Австрия), инвестиционно-девелоперская компания Alacor, «МЛП» (Россия), FIM Group, НСМ Group, Raben, ICT, Kuehne&Nagel, REWICO, «Українські Вантажні Кур’єри».

Проблемы

Складской сегмент до сих пор остается наименее прогнозируемым среди других видов коммерческой недвижимости. На рынке складов существует много проблем, которые были присущи ему в 2006 году и останутся неразрешимыми в этом году, а, возможно, и в будущем.

«Среди общеизвестных сложностей принято называть прежде всего дефицит правильно локализованных земельных участков, непростую процедуру переоформления целевого назначения и, несомненно, проблемы, связанные с подводом необходимых коммуникаций к участку. В 2007 году мы также наблюдаем значительный рост цен на земельные участки, потенциально пригодные для реализации складских проектов. При этом, благодаря шумихе в прессе, цены на такую землю вне Киева растут быстрее, чем на землю под жилую застройку. Тем не менее главной проблемой следует считать недооценивание роли консультанта в процессе реализации складского проекта. Для организации европейской культуры реализации таких проектов несомненно потребуется время и совместные усилия всех существующих игроков», – отмечает Станислав Герман.

Радомир Цуркан продолжает слова коллеги: «Главной проблемой является сильно возросшая стоимость земли. В пределах 15–20 км от Киева по фасаду трасс М-05, М-06, М-07 цены неоправданно завышены. При этом земля ЛКХ (личное крестьянское хозяйство) продается с минимальной разницей в стоимости по сравнению с землей промышленного/коммерческого назначения. При сегодняшних ценах на землю строить склады в большинстве случаев нерентабельно. При взлетевшей цене на землю арендные ставки выросли всего лишь на 10–15%. Кроме цен, проблемой является также то, что предложения качественных и подходящих по параметрам участков вдоль фасада в пределах 20–30 км от города практически отсутствуют. Большая часть проектов имеет шансы «заморозиться» все по той же причине – изменение целевого назначения земли. А поскольку многие легкомысленно купили земли ОСГ, поверив обещаниям продавцов перевести их в промышленное назначение, то с января этого года запрет на перевод стал для таких участков проблемой номер один».

Тенденции и прогнозы

Говоря о перспективах развития логистического рынка, можно прогнозировать дальнейший значительный рост спроса на профессиональные помещения. Ожидается увеличение активности со стороны украинских, российских и западных девелоперов. Значительное увеличение предложения возможно не ранее 2008–2009 гг. Насыщение рынка можно ожидать к 2012 году. После полного насыщения рынка вполне закономерным будет снижение арендных ставок и ужесточение конкуренции между складскими операторами в области ассортимента и качества предоставляемых услуг.

В прошедшем году можно было проследить тенденцию укрупнения существующих форматов (например, строительство таких логистических объектов, как «МЛП-Чайка» со складскими площадями около 100 тыс. кв. м). Увеличению спроса на площади большого формата способствовал постоянный рост деловой активности и развитие торговой сферы в центральном регионе.

Дмитрий Якубовский отмечает, что «это укрупнение заметно даже при сравнении ситуации с началом 2006 года, когда поступало много заказов на небольшие склады или логистические центры. Сегодня большинство проектов – это унифицированные крупноформатные логистические комплексы. Кроме того, заявления о перспективах строительства крупных проектов в сфере логистики, остававшихся на стадии «заявленных» в течение нескольких лет, в прошедшем году начали подтверждаться проведением тендеров, конкретными разработками проектов и началом строительных работ».

Комментарий специалиста

Инна Шевченко , руководитель маркетинговой группы «Логос Девелопмент Групп»

Складская недвижимость на сегодняшний день считается динамично развивающимся и достаточно доходным сектором. Тем не менее арендаторами профессиональных складов в большинстве являются иностранные компании, для которых склад - это не только место для хранения грузов, еще и возможность получения комплексных услуг по расфасовке, упаковке, транспортировке и т.д.

Что касается арендных ставок на складские помещения в столице, то они в среднем составляют $12-14/кв. м. Арендные ставки в таможенно-лицензионном складе высоки - от $15 до $30/кв. м, однако эти вложения себя оправдывают, экономя время и ресурсы заказчика. А стоимость аренды помещений специализированных складов с холодильным оборудованием, например, имеющих лицензию на хранение медицинских препаратов, достигают $35/кв. м.

На сегодняшний день рынок складских услуг все еще остается неразвитым, и весомую роль здесь играет отсутствие профессионалов, в особенности концептуалистов и управленцев, а также недостаток знания и опыта создания современных складских комплексов.