|
Недвижимость, строительство, бизнес: обзор рынка , Земельные участки
РЫНОК ЗЕМЛИ: ТЕНДЕНЦИИ И ПРОГНОЗЫ
Сложившаяся сегодня ситуация на рынке украинских земель, мягко говоря, запутанная и неоднозначная. В свете неопределенности с датой отмены моратория на продажу земель сельхозназначения говорить о ясных перспективах развития рынка весьма затруднительно. Тем не менее земельный рынок скорее жив, чем мертв и живет по законам: частично принятым Верховной Радой, частично - по своим собственным. Чтобы прояснить ситуацию на рынке земли, еженедельник «ДомаДачи» обратился к одному из ведущих экспертов земельного рынка, президенту Ассоциации «Земельный Союз Украины» Андрею КОШИЛ
ДомаДачи: Какие факторы будут влиять в 2008 году на развитие и урегулирование рынка земли и земельных отношений?
Андрей Кошиль: Рынок земли неоднороден, его можно и нужно делить на земли сельхоз- и несельхозназначения. Как известно, законом о госбюджете страны на 2008 год внесены изменения в земельное законодательство, которые предусматривают продление моратория на отчуждение земель сельхозназначения. Запрет на продажу сельхозземель будет отменен после принятия законов «О рынке земель» и «О Государственном земельном кадастре», а срок принятия этих законов нигде не оговорен. Что касается рынка земель несельхозназначения, то он будет развиваться по тем же правилам, что и в последние годы, и в обозримом будущем скачкообразный рост цен должен прекратиться.
Наиболее важный фактор - общая политическая ситуация в стране. Примет ли парламент в марте обещанные изменения в закон о бюджете, а с ними и изменения в «земельные» законы - пока неизвестно. Другой момент - на каких условиях будет разрешена продажа сельхозземель. Дело в том, что формальная отмена моратория больших изменений не принесет. Сегодня мораторий существует законодательно, но фактически тот, кто хочет заниматься куплей-продажей в его обход, делает это, и из-за нестыковок и противоречий в законодательстве незаконность подобных сделок доказать трудно.
Изменения на рынке земли в целом напрямую зависят от того, что именно будет прописано в законе «О рынке земель». Например, может быть введена плата за смену назначения земельного участка в размере разницы стоимости участка нового и старого назначения. Также может быть введено ограничение на владение земельным участком одним лицом, расширена база для начисления земельного налога, предоставлен приоритет для выкупа участка владельцам соседних наделов или сельхозобщиной и пр.
Кроме этого, возникает еще целый ряд вопросов, которые, несомненно, необходимо решить. Например, пускать ли на сельхозземли иностранцев и если да, то на каких условиях? Краткосрочная аренда земли - если да, то на каких условиях? Ведь угодья, отданные в краткосрочную аренду за несколько лет могут быть предельно истощены недобросовестным арендатором, и как в таком случае бороться с временщиками? Неразрешенных вопросов хватает.
ДД: Каковы общие тенденции развития рынка земли в Украине? Какова прогнозируемая динамика роста цен на рынке земли в 2008 году в Киеве и в Украине в целом?
АК: Если не будет значительных политических потрясений, то цена на землю продолжит плавный рост. На земли под строительство жилых домов, в зависимости от региона, в 2008 году такой рост может составить от 20 до 50%. Исключением могут стать только большие массивы земли: они могут упасть в цене. Ведь не так много людей, которые могут купить 100 га в селе под коттеджное строительство - сегодня это рыночный неформат. Но в данном случае речь идет об очень крупных земельных массивах, хозяева которых по тем или иным причинам не хотят их дробить на более мелкие участки.
Среди основных тенденций можно назвать и наметившееся в последнее время четкое структурирование спроса. Кроме того, на рынке земли уже нет того ажиотажа, который наблюдался в 2005-2006 годах, и это также одна из здоровых тенденций.
Как говорил Марк Твен, «покупайте землю, ее больше не производят». Земля не дешевеет. В 40-километровой зоне от Киева она выросла на 108% за прошедший год. В самом Киеве - на 50%. Стоить принять во внимание тот факт, что если участок уже сегодня стоит $20-30 тыс. за сотку, то темпы роста цен на такие наделы значительно меньше, чем на более дешевые.
Сегодня в Киевской области насчитывается около сотни коттеджных городков, и уже можно говорить о разнообразии выбора для покупателя. Пока основной упор делается на дорогие владения от 500 кв. м. Но вскоре застройщики обратятся и к формирующемуся сегодня среднему классу и будут строить не только жилье VIP-класса, но и более дешевое загородное.
ДД: Какие шаги необходимо предпринять, чтобы вывести рынок земли в Украине на цивилизованный уровень?
АК: Во-первых, принять законы «О рынке земель» и «О Государственном земельном кадастре» и тем самым установить четкие правила игры. Это первое и самое важное условие. Во-вторых, продолжить процесс инвентаризации земли. В-третьих, повысить статус Госземагенства. Говоря в целом, необходимо, наконец, разобраться, по каким правилам будет функционировать рынок.
ДД: Насколько радужны перспективы развития рынков коттеджного и загородного жилья в Украине?
АК: Перспективы хорошие. И, безусловно, в первую очередь развитие будет идти в городах-миллионниках и областных центрах. Некоторые из них сегодня даже обгоняют Киев - причем не только по темпам строительства, но и по ценам. Речь идет об Одессе, Львове, Днепропетровске, Харькове - в этих городах активно строят коттеджные городки. Все они, по сути, повторяют киевский сценарий. Причины образования высоких цен в том, что в некоторых областях присутствует существенный дефицит земельных участков: Одесса, например, ограничена морем. К тому же, нужно принимать во внимание желание местной элиты, которая стремится покупать загородную недвижимость в «избранном» месте.
ДД: Какие столичные направления будут наиболее популярными в этом году по части развития коттеджного строительства?
АК: С учетом нынешних цен на рынке загородного жилья более популярными будут «дешевые» и относительно новые направления – Броварское и Бориспольское в первую очередь. По-прежнему будет пользоваться спросом Житомирское - с большим количеством предложений в этом направлении. С учетом того, что банки начали активно кредитовать покупку земельных участков, рынок загородного жилья станет более активным. В Броварском направлении - неплохая экология, красивая природа, ландшафты, леса. Но стоит учитывать тот факт, что, имея дом в Броварском или Бориспольском районах, добираться с левого берега в центр Киева весьма проблематично. Это связано с транспортными проблемами города, загруженностью мостов через Днепр.
В целом, отмечается тенденция роста спроса на земельные участки, расположенные на большем удалении от черты города: покупатели уже рассматривают участки в 70 км от Киева, где цена еще более или менее приемлема и можно «вписаться» в сумму кредита.
ДД: Как будет развиваться рынок загородного жилья в других региональных центрах?
АК: Активно. Это общеевропейская тенденция. Многие хотят иметь свой дом и свою землю - это совсем другое качество жизни, дающее возможность жить в лучших условиях. Кроме того, жить в городах становится все тяжелее. А при нынешних ценах на квартиры… За те же деньги можно построить дом вдвое больший по площади.
ДД: Какие области и регионы Украины будут продолжать пользоваться стабильным спросом на рынке земли?
АК: В первую очередь, города-миллионники, промышленные центры. Там, где есть стабильный платежеспособный спрос. В регионах, где бизнес развит слабо, - конечно же, рост спроса будет идти гораздо медленнее. Будут иметь стабильный спрос участки в Крыму, Закарпатье, вблизи Азовского моря. Основной спрос будет наблюдаться со стороны жителей областных центров. Основное жилье будет строиться с таким расчетом, чтобы за час-полтора добраться к месту работы, дома «выходного дня» - в 100-200 км от областного центра.
ДД: Разделяете ли Вы мнение, что загородное жилье может быть альтернативой городскому? Или все же это прерогатива населения класса «выше среднего» и является, скорее, дополнением к городскому жилью?
АК: Разделяю. Считаю, что таунхаусы и недорогие дома, построенные по новым технологиям, вполне могут соперничать с квартирами. Опыт наших соседей турков говорит сам за себя: загородное жилье можно строить и не за такие большие деньги. Время суперприбылей вскоре закончится и начнется эра строительства социального жилья самых разных типов.
ДД: Наблюдается ли соответствие сдаваемого в эксплуатацию загородного жилья заявленному классу?
АК: Общая тенденция такова, что если раньше компании-застройщики уделяли внимание инфраструктуре лишь постольку поскольку, то сейчас покупатель стал куда более искушенным в таких вопросах. Появилась определенная конкуренция в данном сегменте рынка. Теперь застройщики вынуждены уделять больше внимания и инфраструктуре, и качеству сдаваемого в эксплуатацию загородного жилья. Но в основном, несмотря ни на что, многие продолжают упорно работать по старой схеме: сначала строят городки, а уже потом думают об инфраструктуре. Я думаю, в ближайшее время такой подход будет существенно пересмотрен.
ДД: Необходимо ли сотрудничество между застройщиками загородного жилья и риелторами? Если да, то на каком этапе его следует начинать?
АК: На этапе разработки концепции. Ведь строительство коттеджного городка наобум содержит в себе большие риски для застройщика и может привести к экономическому краху. Если раньше, при дефиците подобных предложений на рынке, любой проект был потенциально продаваем, то теперь ситуация поменялась. И сейчас на рынке уже работают консалтинговые компании, которые могут выполнять функцию брокера. Чем раньше застройщик начнет работать с такой компанией, тем ему будет лучше. И еще стоит обязательно включить в эту схему банк, который будет кредитовать покупку земельных участков и недвижимости конечным потребителям. В отличие от традиционного строительства городского жилья, в данном случае риелтор может быть полноценным консультантом застройщика, что в настоящий момент очень актуально и востребовано на рынке.
ДД: Бытует мнение, что в процессе роста цен на земельном рынке не последнюю роль играют риелторы. Как Вы это прокомментируете?
АК: Влияние риелторов, скорее, носит косвенный характер. С одной стороны, риелторы заинтересованы в том, чтобы цена на недвижимость была максимально высокой, но с другой - чем выше цена на товар, тем сложнее его продать. Я не стал бы называть риелторов одним из активных факторов, влияющих на механизм ценообразования. Напротив, задача риелтора найти консенсус между продавцом и покупателем. В первую очередь на рост цен на рынке влияют спрос и предложение.
ДД: Что должно гарантировать качество предоставляемых риелторских услуг на земельном рынке и гарантировать защиту потребителя этих услуг?
АК: В первую очередь профессиональные знания и умения. Например, мы в Ассоциации «Земельный Союз Украины» развиваем региональную сеть представительств партнеров Ассоциации, обучаем их основам земельного законодательства и информируем о рисках, которые существуют или могут возникнуть при работе с землей. Земля - товар специфический и имеет кардинальное отличие от жилой недвижимости. Риелторы, сотрудничающие с Ассоциацией, регулярно повышают профессиональную квалификацию, обретают новые знания и опыт. Мы прикладываем максимум усилий, чтобы люди и компании, активно работающие на рынке земли, имели соответствующий уровень подготовки.
ДД: Как долго будет продолжаться рост цен на земельном рынке Украины в целом и Киева и области, в частности, и что может являться показателем «предельной цены» на землю?
АК: Предельной цены на землю нет. Живой тому пример - Россия и некоторые другие страны. Например, в Токио цена квадратного метра земли достигла 1,5 тыс. долларов. Думаю, второго Токио у нас не будет. Но и украинская земля при условии отсутствия катаклизмов наверняка не подешевеет.
ДД: Ваше мнение относительно перспектив проведения земельных аукционов в Украине. Приемлема ли эта форма и есть ли им альтернативы, учитывая особенности менталитета наших соотечественников?
АК: Могу сказать точно, что на первичном рынке земельные торги в форме аукциона вполне приемлемы. И аукционы проводить надо. Другой вопрос, что они не везде и не всегда целесообразны и должна быть определена четкая процедура проведения земельных аукционов. Таких процедур, к сожалению, у нас на сегодняшний день нет. Есть альтернатива аукционам - конкурсы, но законом о бюджете-2008 проведение конкурсов запрещено. Конечно, должны появиться альтернативные формы конкурентной купли-продажи земельных участков, поскольку далеко не в каждом случае решающее значение имеет цена на землю, которую готов заплатить покупатель. Хочется надеяться, что 2008 год станет годом позитивных перемен не только на земельном рынке, но и в земельных отношениях в целом.
Автор: Саша Линке
Источник: Дома и Дачи
Недвижимость за рубежом, зарубежная недвижимость - в Испании, в Болгарии, в ОАЭ, на Кипре, в Дубаи |
» |
|
