Недвижимость, строительство, бизнес: обзор рынка , Коммерческая недвижимость

Офисная недвижимость Киева: спрос не удовлетворен

Среди европейских столиц Киев занимает одно из последних мест по объему рынка офисной недвижимости — всего 0,4 кв. м на душу населения. Кроме того, арендные ставки на Украине являются одними из самых высоких. Если в Польше, например, аренда офисных помещений составляет $ 50-60 за кв. м, то на Украине она достигает $ 70-100 за кв. м. Рентабельность столичных бизнес-центров составляет порядка 25-40% годовых, а срок окупаемости 5-8 лет. Эти же показатели на зарубежных рынках равняются 7-11% и 10 годам соответственно.

По нашим данным общая площадь профессиональных офисных помещений, которые предлагаются в аренду или в продажу, на сегодняшний день составляет порядка 900 тыс. кв. м.

Особенный спрос наблюдается на офисы в бизнес-центрах классов «А» и «В», а наиболее востребованный метраж — 150-200 кв. м. Следует отметить, что спрос на офисную недвижимость этих классов в 1,5-1,7 раз превышает количество предложений. В тоже время спрос на непрофессиональную офисную недвижимость (цоколь, первые этажи жилого фонда, отдельносто-ящие здания, не позиционируемые как бизнесцентры) в 1,6-1,8 раз превосходит число реальных предложений.

Естественно владеть офисным помещением гораздо выгодней, нежели его арендовать.

На протяжении первого квартала этого года, практически 70% всех сделок по отчуждению офисных помещений проходили с привлечением кредитных средств. Для многих покупателей офисов удобней платить проценты по кредиту финансовому учреждению за свое помещение, нежели оплачивать аренду за «чужой» офис. Но в данном случае стоит также обратить внимание на то, что потенциальный покупатель должен предоставить первоначальный взнос в размере минимум 25% от стоимости помещения, и далеко не каждая компания может себе это позволить.

Все зависит от того, насколько той или иной фирме необходимо офисное помещение в собственность, как долго компания готова работать именно в этом городе, какими видами деятельности занимается. Есть еще много других факторов, влияющих на решение о покупке или аренде офиса.

На столичном рынке недвижимости наблюдается значительное преобладание спроса над предложением на качественную профессиональную офисную недвижимость. Это обуславливается: приходом иностранных инвесторов и сетевых операторов, у которых есть свои правила построения проектов, требования к ним, обязательность соответствия международным стандартам качества (наличие систем управления, неограниченное число телефонных линий, система безопасности, система кондиционирования и многое другое);

■ минимальной вакант-ностью офисных помещений;

■ прогрессирующей тенденцией роста спроса на приобретение офисной недвижимости;

■ высоким экономическим потенциалом и темпом развития рынка недвижимости Украины.

Более 85% сделок по офисным помещениям — это аренда площадей. В тоже время существует практически не удовлетворенный спрос на покупку профессиональной офисной недвижимости. Покупка офисов в бизнес-центрах — довольно редкое явление, поскольку их собственники преимущественно предлагают площади в аренду и редко в продажу. Чаще всего встречаются сделки по покупке офисных помещений площадью от 1000 кв. м якорными покупателями. То есть зачастую помещения в БЦ продаются целыми этажами крупным сетевым коммерческим структурам.

«Брендинговый» офис

Офис компании — это одна из основных составляющих ее брендинга, особенно если это помещение является ее собственностью или же находится в долгосрочной аренде. Если говорить об офисе в разрезе имид-же-вого портрета компании, стоит обратить внимание на следующие ключевые характеристики: месторасположение; техническое состояние; соседство.

Поэтому, если компания владеет (арендует) офисным помещением в бизнесцентре классов «А», «Б» — это говорит о ее серьезности и довольно высоком уровне доходности.

Можно определить основные критерии конкурентоспособности компаний, имеющих имиджевые офисные помещения:

- престиж;

- доступность для клиентов;

- высокий и стабильный уровень доходности.

Сегодня очень престижно брать в аренду офисы в таких столичных бизнесцентрах как «Парус», «Леонардо», «Мандарин Плаза», «Миллениум», Horizon Office Towers на Шелковичной, «Крещатик Плаза», «Олимпийский» и другие. Некоторые арендаторы специально снимают такие дорогие помещения с целью поддержания имиджа: они открывают там «бэк офис» или используют его исключительно для проведения переговоров, а основная деятельность осуществляется в другом помещении.

Прогнозы и тенденции

Вследствие нехватки земли в Киеве, особенно в центральных районах города, которая уже приобретает панический характер, многие инвесторы рассматривают возможность реконструкции старых зданий под новые бизнесцентры. Особенне внимание будет уделяться помещениям в приближенных к центру районах столицы: Печерском, Подольском, Шевченковском. В процентном соотношении реконструированные здания уже к концу текущего года займут 5-8% от общей доли возводимых объектов недвижимости, тогда как на сегодняшний день их доля всего 1,5-2,7%.

Также по нашим прогнозам в ближайшем будущем благодаря интенсивному развитию сегмента офисной недвижимости в Украине бизнес-центры будут делиться не только по классам, но и по направленности. К примеру, в России уже несколько лет практикуется однородности арендатора. К таким съемщикам можно отнести крупные IT компании, финансовые, страховые структуры, сырьевые холдинги, рекламные агентства, представительства брендинговых сетевых фирм. Так, если основной арендатор бизнес-центра — это отделение банка, занимающего площадь около 500-1000 кв. м, то логичным будет присутствие здесь же страховой компании, нотариальной конторы, агентства недвижимости.

Устные договоренности управляющих компаний со своими якорными арендаторами относительно подобного монопольного права на присутствие в бизнесцентре конечно могут существовать. Изредка встречаются даже прописанные пункты в договоре аренды, где указано, что в случае появления в БЦ конкурирующей компании, якорь освобождает арендуемые площади в удобный ему срок и без штрафных санкций. Хотя по антимонопольному законодательству, такая постановка вопроса не является юридическим правом арендатора. И по законодательным нормам управляющая компания имеет право «выбирать» арендаторов по своему усмотрению.

На период с 2008 по 2010 годы заявлено о строительстве примерно 1,2 млн кв. м новых офисных площадей, причем около 20% из них позиционируются в классе А и превышают по площади 10 тыс. кв. м. С учетом этого количество помещений в бизнес-центрах к 2011 г. может превысить 1,8-2 млн кв. м.